Saiba quais exigências e documentos necessários ao negociar imóvel

‘A posse ou ocupação de um imóvel traz uma série de exigências documentais, especialmente relacionadas às permissões públicas, licenças e alvarás obrigatórios. Todos os imóveis, independentemente do tamanho, uso ou localidade, precisam atender a estas exigências.’

Possuir um imóvel, ou mesmo ocupá-lo por meio de um contrato de locação, traz uma série de exigências e obrigações documentais. Muito além, e não menos importante, do que todos os aspectos de segurança, acessibilidade, manutenção e conservação deste imóvel, conhecer e manter atualizadas todas as permissões públicas é uma tarefa que exige governança e especialização.

Algumas das mais importantes

ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO – Todos os imóveis, independentemente do tipo, do tamanho e do uso,construídos ou reformados regularmente, em qualquer cidade brasileira, passaram obrigatoriamente por um processo criterioso de aprovação por parte da prefeitura. Este processo envolve o desenvolvimento de um projeto legal que, diferente do projeto arquitetônico, é focado em parâmetros técnicos, como: propósito da edificação, zoneamento, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e atendimento às restrições de altura, recuos, vagas, acessibilidade, áreas permeáveis, áreas verdes, impacto em trânsito, dentre outros.

Mediante análise e aprovação deste projeto, a prefeitura emite um alvará de obra, autorizando o início da construção/reforma. Qualquer obra executada sem projeto aprovado e respectivo alvará é considerada uma obra irregular, ficando sujeita a paralisação, multa e embargo, além de implicações judiciais.

O projeto legal precisa ser assinado por um arquiteto ou engenheiro, que assume a responsabilidade técnica por este projeto através da emissão de uma ART (Conselho Regional de Engenharia) ou RRT (Conselho Regional de Arquitetura).

HABITE-SE – Após a conclusão da obra deve ser solicitado o documento de conclusão de obra, também conhecido como habite-se. A ocupação do imóvel somente pode ocorrer após a emissão deste documento, que atesta a segurança da edificação e confirma que ela é estável, atende a todos os aspectos exigidos pela prefeitura e, principalmente, foi construída exatamente como no projeto aprovado, respeitando todos os parâmetros apresentados no alvará de construção.

O habite-se é o principal documento da edificação e, a partir dele, o imóvel passa a existir oficialmente no município, recebendo um número no cadastro imobiliário.

De acordo com Fábio Ramos, Diretor Geral da Plenno Arquitetura, escritório especializado em Real Estate Compliance e Arquitetura Legal, ‘um dos problemas mais frequentes é a ocorrência de divergências entre a edificação realmente construída e os seus documentos básicos, especialmente projeto legal (Prefeitura), alvará de construção e habite-se. Infelizmente, no desenvolvimento da obra, especialmente em função de prazo, tomam-se decisões sem a correta avaliação dos impactos que estas terão sobre os documentos do imóvel’.

CORPO DE BOMBEIROS (AVCB) – Caso a edificação esteja sendo construída para uso comercial, industrial, serviços ou residencial coletivo (condomínio residencial), antes da solicitação do Habite-se, deve ser elaborado e aprovado um projeto técnico de prevenção e combate a incêndios, também conhecido como PPCI. Este projeto deve estar aderente as normas do Corpo de Bombeiros (estadual) e, mediante aprovação, poderá ser executado. O PPCI contempla todos os equipamentos, sinalizações e infra-estrutura mínima de prevenção e combate a incêndios.

Uma vez instalados todos os equipamentos e acessórios, bem como emitidos os devidos atestados e responsabilidades técnicas, pode ser solicitado o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, que é um documento oficial, expedido pelo Corpo de Bombeiros, atestando que o imóvel atende a todos os aspectos de segurança contra incêndios, por um período de 3 a 5 anos, devendo este ser sempre renovado, juntamente com os atestados vinculados a ele (elétrica, brigada de incêndio, testes de equipamentos, etc).

A não apresentação deste documento constitui-se um ilícito criminal, com severas implicações administrativas e jurídicas.

ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO – Todo e qualquer tipo de empresa que venha a ocupar um imóvel, seja ela comercial, industrial ou do segmento de serviços, precisará obrigatoriamente de um alvará de funcionamento expedido pela prefeitura, autorizando o seu funcionamento.

Sem o alvará de funcionamento, nenhuma empresa está autorizada a operar no município.

ALVARÁ DE PUBLICIDADE – Caso a empresa tenha a intenção de exibir, externamente ao imóvel, uma placa publicitária ou totem com o sue nome, esta publicidade precisará ser licenciada junto a prefeitura, através da aprovação prévia de um projeto de publicidade e, posteriormente, da emissão de um alvará de publicidade, atestando que esta não fere nenhuma legislação relativa a publicidade e poluição visual.

‘Todos os projetos legais, especialmente aqueles aprovados pela Prefeitura e pelo Corpo de Bombeiros, precisam estar compatibilizados e obrigatoriamente devem refletir a realidade da edificação. As áreas presentes nos alvarás, habite-ses, licenças e demais permissões públicas precisam sempre ser as mesmas, sob pena do documento perder
a sua validade’, complementa Fábio Ramos.

A depender do perfil do imóvel ou da atividade a ser exercida, outras aprovações públicas podem se mostrar necessárias, como aprovações em áreas verdes e de manejo arbóreo, áreas contaminadas, estudos de impacto de vizinhança e trânsito, espaço aéreo, acessibilidade, vigilância sanitária, termos de permissão de uso, etc.

Diante da complexidade do segmento de gestão de ativos imobiliários, e das inúmeras exigências legais relacionadas a este, é fundamental contar com profissionais que possam garantir o cumprimento de todas as imposições dos órgãos de regulamentação.

No Brasil, existem mais de 5.500 municípios, ou seja, mais de 5.500 legislações diferentes, além de normas estaduais, federais e regulatórios específicos, todas totalmente interligadas. Fábio Ramos ressalta que ‘mapear e analisar todas as circunstâncias técnicas, legais, ambientais e sociais que podem incidir sobre a viabilidade de um projeto imobiliário é essencial e indispensável’.

Fábio Ramos
Fábio Ramos – Diretor Geral da Plenno Arquitetura. Administrador de empresas com mais de 15 anos de experiência no segmento de Legislação Urbana, Real Estate Compliance e ESG aplicado ao segmento imobiliário. Atualmente, lidera uma equipe composta por mais de 50 profissionais entre arquitetos, engenheiros, advogados e analistas especializados em Arquitetura Legal e Real Estate Compliance (Compliance Imobiliário).

PLENNO ARQUITETURA
Atuando há mais de 12 anos no segmento de Arquitetura Legal e Real Estate Compliance (Compliance Imobiliário), a Plenno Arquitetura é um escritório de arquitetura diferente, que já nasceu com o DNA do regulatório imobiliário. Antes mesmo dos conceitos de Real Estate Compliance e ESG Compliance começarem a surgir, o escritório já
cuidava dessas questões para os seus clientes, mapeando, auditando, gerenciando e tratando todos os riscos imobiliários.

Com um modelo de consultoria completa (360º), a Plenno Arquitetura abrange todos os processos regulatórios imobiliários pertinentes ao imóvel e as atividades exercidas neste imóvel, independente do local ou do agente aprovador, do início ao fim do processo (turnkey).

A atuação do escritório vai além de mapear e resolver um problema já existente, mas, principalmente, visa antecipar as adversidades, apontar riscos e sugerir alternativas
concretas que otimizem tempo e investimento.